Налоговый манёвр: влияние 2% НДС на рынок недвижимости

По словам генерального директора Ikon Development Ивана Виноградова, рост НДС с 20% до 22% с 2026 года в первую очередь затронет девелоперов, поскольку их затраты на стройматериалы, услуги подрядчиков, заработные платы и аренду оборудования, облагаемые налогом, увеличатся. Хотя продажи жилья (вторичного и нового) освобождены от НДС, возросшие расходы застройщиков приведут к росту общих финансовых нагрузок компаний. Это может потребовать пересмотра бюджетов, оптимизации цепочек поставок и закупок, а также возможного перехода на более доступные категории жилья для поддержания конкурентоспособности рынка.

Директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова считает, что повышение цен на объекты после увеличения НДС неизбежно — поставщики материалов и оборудования будут включать издержки в стоимость продукции для застройщиков. Себестоимость строительства вырастет, но недвижимость подорожает на меньшую величину. Это подтверждает опыт предыдущего повышения НДС в 2019 году. «Конкуренция и ограниченный спрос на текущем рынке жилья сдержат рост цен», — добавила эксперт.

Последствия роста НДС распределятся неравномерно: некоторые сектора окажутся под давлением, а другие почти не заметят изменений. «Цены на новостройки, вероятно, увеличатся в среднем на 1,5–5% в зависимости от региона и уровня конкуренции», — подчеркнул Виноградов.

«Владельцы коммерческой недвижимости, скорее всего, будут вынуждены повысить арендные ставки или стоимость квадратного метра как минимум на 2%. Также изменения почувствуют покупатели квартир и апартаментов в новых жилых комплексах массового сегмента, где высока ценовая чувствительность и усилится конкуренция с объектами, уже находящимися в стадии строительства, где влияние НДС меньше», — отметил генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. По его словам, в премиум-сегменте и выше, где платёжеспособность клиентов выше, двухпроцентный рост налогооблагаемой базы для строителей не приведёт к снижению спроса.

Потенциальные покупатели загородных частных домов могут не сильно беспокоиться. Как полагает управляющий партнер ФСК Family Борис Цыркин, предложение Минфина окажет минимальное влияние на этот сегмент. «Да, расходы строительных компаний вырастут. Но планируемое повышение НДС на 2% не означает, что таунхаусы и коттеджи автоматически подорожают на 2%. Объективно на себестоимость строительства, спрос и розничные цены в организованных посёлках данная инициатива не повлияет», — уверен девелопер.

Жалнин придерживается иного мнения. По его оценке, на загородном рынке удорожания всё же не избежать, но оно будет отложенным и затронет новые дома на ранних стадиях строительства.

По оценке Виноградова, вторичный рынок жилья, находящийся под давлением дорогой ипотеки, пострадает меньше других секторов, поскольку сделки физических лиц не облагаются НДС. Однако скрытое подорожание вероятно произойдёт через рост комиссий риелторам, юристам и рекламным платформам.

Не исключено, что продавцы вторичного жилья, ориентируясь на первичный рынок, могут попытаться повысить свои цены. Большинство опрошенных участников рынка считают, что риски роста цен после инициативы Минфина увеличились. Поэтому в четвёртом квартале возможен всплеск покупательской активности, но его влияние на спрос будет кратковременным.

Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев сообщил, что в краткосрочной перспективе решение Минфина может ускорить инфляцию и рост цен в сегменте первичного жилья. Но главный риск для строительной отрасли, по его мнению, остаётся прежним — замедление снижения ключевой ставки ЦБ, что ограничит ожидания по доступности рыночных кредитов.

Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова полагает, что планируемое повышение НДС может скорректировать денежно-кредитную политику ЦБ. По её прогнозу, ключевая ставка из-за этого фактора может остаться до конца года на уровне 17%. Соответственно, ставки по рыночной ипотеке сохранятся на высоком уровне, что негативно скажется на спросе на новостройки.

— Инициатива, безусловно, повлияет на рынок недвижимости в четвёртом квартале, — уверена Лариса Маслюкова. — Однако, как показывает опыт, в конце года более значимыми могут быть другие факторы. Например, психологическое желание покупателей решить жилищный вопрос до конца 2025 года, стремление сделать подарок к Новому году. Спрос в этот период усиливается благодаря премиальным выплатам в крупном бизнесе, которые часть людей направляет на приобретение жилья. Привлекают аудиторию и стимулирующие акции застройщиков. По нашим оценкам, цены по итогам 2025 года вырастут на 9–10%, немного опережая инфляцию. В 2026 году охлаждающее влияние на экономику и рынок жилья может оказать ещё одна мера — предложение снизить порог уплаты НДС с 60 до 10 млн руб. для малого бизнеса на упрощённой системе налогообложения.

Таким образом, ждать снижения розничных цен на рынке жилья точно не стоит.